PARED MEDIANERA: CUANDO Y CUANTO CORRESPONDE PAGAR, O EXIGIR QUE SE ME PAGUE POR EL USO DE LA PARED MEDIANERA?

CASOS PUNTUALES: estos son, a modo ejemplificativo, algunos de los tantos supuestos para abordar y resolver desde lo jurídico:

PRIMER SUPUESTO: 

En mi propiedad levanté el muro divisorio, cuyo eje medio coincide con la línea que divide las dos propiedades, de 3  metros de alto, con cimiento y pared de 30 cm. de ancho aprox., con ladrillos de construcción (adobe cocido, común, estándar). Resulta ser que mi vecino lindante, comienza a edificar y utiliza la  pared medianera que construí para apoyar las vigas que sujetaran parte del techo de su casa. 

La pregunta sería: Corresponde que me compense con dinero por usar la pared construida por mí? Considerando que de los 30 cm de ancho que tiene la pared, 15 cm. están sobre su propiedad. 

RESPUESTA: En principio SI y la respuesta se encuentra en el Codigo Civil y Comercial en su Art. 2014 que dice: “Cobro de la medianería: El que construye el muro de cerramiento CONTIGUO tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye ENCABALLADO solo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos”.  A su vez, siempre hay que estar atento a las reglamentaciones locales, por ejemplo en materia de altura.

Y cómo se calcula cuánto dinero me debe abonar?

RESPUESTA: “Art 2019 del Código Civil y Comercial: Valor de la medianería: El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

Si fuese cerramiento CONTIGUO Se solicita cotización del metro cuadrado de terreno en  inmobiliarias locales. Con respecto a la construcción del muro se requiere presupuesto de un Arquitecto. Mora significa retraso en el cumplimiento de una obligación o deber.

SEGUNDO SUPUESTO:

En la pared divisoria de mi propiedad (medianera) con la de mi vecino, comenzaron a aparecer grietas y manchas de humedad que se extendieron hasta mi techo. Podrían tener causa en el paso del tiempo, deterioro de revoques, movimiento de suelo, obra nueva, etc.

La pregunta sería: Los gastos de reparación y de solución del problema, los debo afrontar yo, se debe hacer cargo mi vecino o  debemos compartirlos?

RESPUESTA: Es necesario evaluar cada caso en particular y las posibles soluciones surgen del Codigo Civil Y Comercial, en su  Art. 2027: “Mejoras en la medianería urbana: Los condóminos están obligados, en proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias”. (…)

TERCER SUPUESTO:

Si mi vecino no puede o no quiere solventar los gastos? O no me permite ingresar para realizar los trabajos de reparación?

RESPUESTA: No puede impedir arbitrariamente el paso del personal para las tareas de mantenimiento en la medida que sean urgentes y necesarias. De mantenerse en su postura deberá afrontar una demanda de Daños y Perjuicios más el costo de las reparaciones en proporción de ley.

PRESCRIPCION DE LA ACCION. Desde cuando se comienza a contar el tiempo para reclamar al vecino no constructor el reembolso de gastos que yo hice al construir?. 

La respuesta está en el Art. 2020 del mismo Código: “Inicio del curso de la prescripción  extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto del muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante”; a partir de esa fecha corre el plazo de 5 años para reclamar.

Esta ha sido una explicación sencilla y comprensible de algunas situaciones que se pueden presentar, pero también puede haber problemas de mayor complejidad que requieran un análisis y asesoramiento jurídico más profundo. No dude en hacer su consulta.

Dr. SEGISMUNDO ALBERTO DE GENARO 

Abogado  - Matricula: Libro XXVI Folio 049                                               

Pte. Perón 1976  - Funes -(0341) 155085485  

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